文山州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局致廣大購(gòu)房群眾的一封公開(kāi)信

文山州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

致廣大購(gòu)房群眾的一封公開(kāi)信

廣大購(gòu)房群眾：

隨著全州房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為維護(hù)廣大購(gòu)房群眾利益，打擊房地產(chǎn)行業(yè)違法違規(guī)行為，促進(jìn)全州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)，營(yíng)造一個(gè)公平、公正、有序的購(gòu)房環(huán)境，讓廣大購(gòu)房者明明白白消費(fèi)，買(mǎi)到理想、合法、手續(xù)齊全的房產(chǎn)，避免購(gòu)房糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，特將購(gòu)買(mǎi)商品房、二手房等有關(guān)注意的事項(xiàng)告知如下：

一、了解相關(guān)法律法規(guī)

購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)商品房前應(yīng)了解《商品房銷(xiāo)售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《云南省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易管理?xiàng)l例》《云南省商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》等法律法規(guī)，理性購(gòu)房，理性投資，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

二、查看證照和實(shí)地勘察

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。是否具備“五證”，“五證”是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人出示《商品房預(yù)售許可證》，購(gòu)房人一定要核實(shí)自己擬購(gòu)買(mǎi)的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號(hào)和樓層范圍內(nèi)。未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房，收取預(yù)售金、誠(chéng)意金、定金等都是違法違規(guī)行為。

（三）實(shí)地勘察擬購(gòu)商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)情況，主要包括工程形象進(jìn)度狀況、商品房交付使用時(shí)間等。實(shí)地商品房戶(hù)型與規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙或者樓盤(pán)模型是否一致等情況。

三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽約

（一）文山州已于2016年全面實(shí)行商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案制度，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在《云南省商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)》內(nèi)簽訂云南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、云南省工商行政管理局制定的示范合同文本，任何非網(wǎng)簽合同均無(wú)法備案，無(wú)法網(wǎng)簽合同的商品房，一律不能購(gòu)買(mǎi)。

（二）在簽訂合同前，要仔細(xì)閱讀合同條款中對(duì)于商品房?jī)r(jià)款、交付條件和手續(xù)、面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房質(zhì)量及保修、合同備案與房屋登記、前期物業(yè)管理等事項(xiàng)的約定。同時(shí)就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通，對(duì)于易發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的公共部位或者公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中進(jìn)行約定，避免發(fā)生糾紛，防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷(xiāo)售人員口頭承諾，購(gòu)房人應(yīng)謹(jǐn)慎辨別，無(wú)法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)時(shí)，可要求開(kāi)發(fā)企業(yè)以書(shū)面形式予以確定。

（四）及時(shí)辦理合同備案。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，務(wù)必要求開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)簽訂網(wǎng)上合同，簽訂后30日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)索取蓋有開(kāi)發(fā)企業(yè)印章的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同及房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案表。

四、慎重繳納商品房預(yù)售款

為保證資金安全，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得自行收存商品房預(yù)售款，不得向購(gòu)房人以集資、借款、會(huì)員費(fèi)等形式變相預(yù)售商品房逃避資金監(jiān)管。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)公示商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)、開(kāi)戶(hù)行、賬號(hào)，購(gòu)房者務(wù)必將購(gòu)房資金直接存入商品房預(yù)售許可證標(biāo)注的預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，以保障購(gòu)房人合法權(quán)益不受損害。

五、購(gòu)買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)

（一）產(chǎn)權(quán)清晰：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房者是否一致；搞清楚所買(mǎi)房屋的性質(zhì)；房屋產(chǎn)權(quán)證上所記載的面積與實(shí)際面積是否相符；查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性。

（二）產(chǎn)權(quán)的完整性：確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒(méi)有抵押，包括私下抵押、共有人等。以避免不能過(guò)戶(hù)或者在過(guò)戶(hù)后出現(xiàn)不必要的爭(zhēng)議與糾紛。了解所購(gòu)房屋是否被列入拆遷范圍，是否被查封、被征收征用，是否屬于違法違章建筑。

（三）物業(yè)管理：對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套設(shè)施的審查，了解該小區(qū)水、電、網(wǎng)、氣的價(jià)格及繳費(fèi)方式；觀察電梯是否可以正常使用；了解該小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)地、小區(qū)綠化的基本情況；了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)等級(jí)及服務(wù)范圍。

（四）占有使用情況：觀察和確認(rèn)所購(gòu)房屋是否被租賃，是否被他人占有使用，是否能夠按時(shí)交付，是否有關(guān)于使用權(quán)方面的其他爭(zhēng)議等。

（五）如通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，查閱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和到房地產(chǎn)管理部門(mén)備案情況。

（六）二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽約：簽合同時(shí)關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中；買(mǎi)賣(mài)雙方及共有人持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證到縣（市）政務(wù)服務(wù)大廳進(jìn)行二手房網(wǎng)簽備案，時(shí)限2個(gè)工作日；網(wǎng)上簽約成功后持二手房買(mǎi)賣(mài)合同到稅務(wù)窗口繳納稅費(fèi)，完稅后辦理交易登記。

六、房地產(chǎn)行業(yè)涉嫌非法集資的主要方式

（一）售后包租。是指開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人承諾，對(duì)其所購(gòu)買(mǎi)的商品房，由開(kāi)發(fā)企業(yè)承租或者代為出租并支付固定回報(bào)的銷(xiāo)售方式。

（二）返本銷(xiāo)售。是指開(kāi)發(fā)企業(yè)定期向購(gòu)房人返還購(gòu)房款的銷(xiāo)售方式。

（三）分割拆零銷(xiāo)售。是指開(kāi)發(fā)企業(yè)將成套的商品住宅分割為數(shù)部分出售給購(gòu)房人的銷(xiāo)售方式。

這些銷(xiāo)售行為的實(shí)質(zhì)，是以承諾售后高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的方式促銷(xiāo)商品房，加快資金回籠速度或者為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提供資金支持。表現(xiàn)形式通過(guò)是以提供固定年回報(bào)、原價(jià)（或增值）回購(gòu)、承諾無(wú)（低）風(fēng)險(xiǎn)投資等方式，銷(xiāo)售公寓式酒店、分時(shí)度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產(chǎn)權(quán)式百貨商場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)商鋪等。具體宣傳形式有：“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、原價(jià)回購(gòu)”、“提供每年8%的物業(yè)補(bǔ)貼”、“銀行擔(dān)保年收益9%”、“年均租金8.5%”等。

廣大購(gòu)房群眾在購(gòu)房過(guò)程中如有疑問(wèn)，請(qǐng)向項(xiàng)目所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)局咨詢(xún)。如發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為或者您的合法權(quán)益受到了侵害，請(qǐng)及時(shí)向相關(guān)部門(mén)投訴。

投訴及咨詢(xún)電話：

文山州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局咨詢(xún)電話：

0876-2188244   2185648

文山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局咨詢(xún)電話：

0876-2137733   2124145

硯山縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局咨詢(xún)電話：

0876-3122314   3887996

西疇縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局咨詢(xún)電話：

0876-2137733   2124145

麻栗坡縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局咨詢(xún)電話：

0876-6622851

馬關(guān)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局咨詢(xún)電話：

0876-7122455

丘北縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局咨詢(xún)電話：

0876-3017579   3017552

廣南縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局咨詢(xún)電話：

0876-3068028

富寧縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局咨詢(xún)電話：

0876-3069654   306962

文山州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2020年8月3日